Project Financing e permesso di costruire in deroga

Non può ritenersi erronea in diritto l’affermazione del giudice collegiale della cautela che ha ritenuto non assentibile in deroga agli strumenti urbanistici generali né finalizzato a soddisfare un pubblico interesse,l’edificio per civile abitazione di cui si discute, ancorché inserito in un complessivo intervento urbanistico programmato con il project financing sull’intera area ARC 6, di cui la p.lla (Omissis) fa parte.

I giudici di merito, assai opportunamente, ritengono che l’interesse pubblico riguardante il complessivo intervento urbanistico di cui si discute non potesse permeare per osmosi l’intervento di natura esclusivamente privatistica afferente alla realizzazione sulla predetta particella di “un edificio per civile abitazione ed attività commerciali”, che andava quindi assentito nel rispetto e non in deroga della strumentazione urbanistica vigente, trattandosi di edificio, aggiunge questa Corte, finalizzato a soddisfare esclusivamente un interesse privato (edificio a destinazione residenziale)

Il caso ha origine con l’approvazione di un intervento di riqualificazione urbana per l’area ARC-6, nel quale il Consiglio Comunale di Mercato San Severino aveva riconosciuto l’interesse pubblico dell’intero progetto, compresa la costruzione dell’edificio destinato a civile abitazione e attività commerciali. Detta costruzione è stata autorizzata con permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, giustificata dall’interesse pubblico dell’opera. Tuttavia, successivamente, sono sorti dubbi circa la legittimità di questo permesso, in quanto l’edificio in questione non sembrava possedere i requisiti necessari ai fini della classificazione di interesse pubblico richiesti per la concessione in deroga.

La società ha presentato, quindi, ricorso alla Corte di Cassazione contro il rigetto del Tribunale di Salerno relativamente all’istanza di revoca del sequestro preventivo dell’area e delle opere in corso di costruzione. Il ricorso si fonda su due principali motivi: il primo attiene alla violazione dell’art. 14 TU Edilizia. La difesa infatti ha sostenuto che l’intervento, pur essendo di natura privata, avrebbe potuto essere assentito in deroga, poiché inserito in un progetto complessivo di pubblico interesse. La società ha inoltre richiamato la giurisprudenza amministrativa secondo cui anche edifici privati possono soddisfare indirettamente un interesse pubblico, ad esempio attraverso la riqualificazione urbana o il miglioramento dei servizi. La difesa ha poi contestato l’interpretazione del Tribunale circa l’applicabilità del concetto di interesse pubblico. La tesi sostenuta era che l’intero intervento urbanistico, già dichiarato di pubblico interesse, non potesse essere scorporato in singoli elementi. Pertanto, anche l’edificio privato faceva parte di un progetto di interesse pubblico più ampio, giustificando il permesso in deroga.

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando l’interpretazione del Tribunale del Riesame di Salerno e ribadendo l’illegittimità del permesso di costruire in deroga per l’edificio privato.

Motivando la propria decisione sulla scorta della natura eccezionale della deroga: la Corte ha sottolineato che il permesso di costruire in deroga ex art 14 DPR 380/01 è un istituto eccezionale, applicabile solo in circostanze specifiche e limitate, quali la realizzazione di opere di pubblico interesse. La deroga non può essere utilizzata per aggirare la pianificazione urbanistica vigente e deve rispettare i principi fondamentali della pianificazione del territorio.

 In secondo luogo, la Suprema Corte sottolinea la necessità di un interesse pubblico diretto: la Corte ha respinto la tesi secondo cui l’inserimento dell’edificio privato in un progetto di riqualificazione urbana potesse automaticamente conferirgli la qualità di interesse pubblico. Ha invece ribadito che un permesso in deroga può essere rilasciato solo se l’opera soddisfa direttamente un interesse pubblico specifico, che, nel caso di un edificio residenziale privato, non era riscontrabile. L’edificio in questione non poteva essere considerato di interesse pubblico semplicemente perché inserito in un più ampio progetto di project financing

 Gli ermellini, inoltre,  si sono pronunciati sul valore discrezionale della valutazione che il rilascio di un permesso di costruire in deroga richiede da parte dell’amministrazione locale.  Quest’ultima infatti si trova a bilanciare vari interessi, come quelli urbanistici, edilizi, ambientali e paesaggistici. In questo caso, il Comune avrebbe dovuto valutare con maggior rigore l’allineamento tra l’interesse pubblico e la deroga richiesta per l’edificio privato, soprattutto considerando che, come già ribadito, la deroga agli strumenti urbanistici attuata mediante permesso di costruire in deroga, ha sempre carattere eccezionale e di conseguenza, la nozione di interesse pubblico va interpretata in maniera restrittiva.

Per concludere, la Corte di cassazione ha confermato la sussistenza di una “macroscopica illegittimità” del permesso di costruire in deroga, poiché l’edificio non soddisfaceva i requisiti previsti dall’art. 14 del TU Edilizia. Di conseguenza, l’abuso edilizio era configurabile fin dall’origine e giustificava il sequestro preventivo.

Questa sentenza evidenzia la complessità della materia urbanistica e l’importanza di un rigoroso rispetto delle norme di pianificazione territoriale. La Corte ha ribadito che la deroga agli strumenti urbanistici è un’eccezione e non può essere utilizzata come mezzo per consentire la costruzione di edifici privati in contrasto con la pianificazione vigente. Anche se un progetto complessivo può essere di pubblico interesse, ciò non giustifica automaticamente l’assentimento in deroga per ogni singola parte del progetto.

Inoltre, la decisione sottolinea il ruolo cruciale delle amministrazioni locali nel bilanciare gli interessi pubblici e privati nelle decisioni di pianificazione urbanistica. L’ampia discrezionalità di cui dispongono le amministrazioni deve essere esercitata con attenzione, soprattutto in contesti dove le deroghe possono avere impatti significativi sul territorio e sulla collettività.

In conclusione, il caso oggetto della presente analisi rappresenta un avvertimento per chiunque intenda intraprendere progetti edilizi in aree soggette a vincoli urbanistici. La pianificazione urbanistica deve essere rispettata e le deroghe concesse solo in casi ben motivati e giustificati da reali e concreti interessi pubblici. Di conseguenza, meglio evitare di ricorrere allo strumento del permesso di costruire in deroga forzando la normativa.